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Dette privée

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Les fonds de dette immobilière aident les emprunteurs (souvent des promoteurs ou investisseurs) à trouver des capitaux à court terme pour des projets immobiliers commerciaux tels que des immeubles multifamiliaux, des centres commerciaux, des prêts à la construction et de nombreux autres types de biens.

L'effondrement

La dette privée est omniprésente.

La dette privée est une solution de financement apportée par des investisseurs privés, institutionnels ou des entreprises, en complément ou en remplacement d'un prêt bancaire. Les conditions d'obtention d'un prêt bancaire sont très strictes, les délais d'obtention peuvent être très longs et il n'est pas possible de l'obtenir dans tous les montages financiers. La dette privée apparaît donc comme une solution de financement alternative qui attire de plus en plus d'investisseurs. Leur capacité à agir rapidement et leurs critères de prêt plus flexibles font qu'il est probable que les fonds de dette immobilière occuperont une place essentielle sur les marchés immobiliers.

"Le géant américain des obligations PIMCO (1 800 milliards de dollars d'actifs) s'attend à ce que les prochaines années offrent les meilleures opportunités pour le crédit privé. La prudence accrue des banques en matière de prêts, due à la diminution des liquidités et à la surveillance réglementaire, a créé un "vide sur les marchés du crédit". En tant qu'investisseurs en crédit privé, c'est l'environnement que nous attendions", ont déclaré les gestionnaires de portefeuille de PIMCO dans une note. Nous pensons que les prochaines années seront de grands millésimes.
- Reuters, 27 novembre 2023
Qu'est-ce qu'un fonds de dette immobilière ?

Un fonds de dette immobilière est constitué de capitaux privés qui prêtent de l'argent à des acheteurs potentiels de biens immobiliers ou à des propriétaires actuels d'actifs immobiliers. Les investisseurs de ces fonds reçoivent des paiements périodiques d'intérêts perçus sur le capital prêté, et une garantie sur les actifs immobiliers, qui prend la forme d'une hypothèque. Ces fonds proposent des prêts garantis par des actifs immobiliers de premier rang à des emprunteurs pour une large gamme de besoins de financement.

La plupart des fonds de dette se concentrent sur une stratégie de prêt ou une stratégie d'investissement particulière. Par exemple, certains fonds se concentrent sur l'offre de prêts à la construction résidentielle, tandis que d'autres se concentrent sur le financement de commerces de détail et de centres commerciaux. Les autres types de prêts les plus courants sont les prêts à la construction, les prêts à l'hôtellerie et à la restauration, et les prêts pour terrains à construire.

Quels sont les emprunteurs qui se tournent vers les fonds de dette privée pour obtenir des capitaux ?

Les fonds d'emprunt peuvent offrir aux emprunteurs de l'immobilier commercial des prêts et des conditions que les prêteurs traditionnels ne peuvent pas ou ne veulent pas offrir. Ils travaillent avec des emprunteurs dont la situation financière est complexe ou qui n'ont pas accès au crédit classique pour quelque raison que ce soit.

Parmi les types de prêts les plus courants, citons :

- Prêts-relais/financement par crédit-bail
- Prêts à la construction
- Prêts à la réhabilitation/au développement de biens immobiliers

Qu'est-ce qui distingue les fonds de dette immobilière ?

Les fonds de dette immobilière ont pris leur essor dans le sillage de la crise immobilière de 2008. À l'époque, les prêteurs traditionnels tels que les banques souffraient d'importants problèmes de liquidités et le crédit immobilier commercial s'est asséché. La réglementation d'après-crise a ensuite imposé des restrictions supplémentaires aux prêteurs traditionnels, limitant les types de prêts qu'ils pouvaient accorder. De nombreux prêteurs privés, y compris des fonds de dette immobilière, se sont engouffrés dans cette brèche et ont commencé à prêter aux investisseurs et aux entreprises du secteur de l'immobilier commercial.

Les fonds de dette proposent des prêts dans la zone idéale où les emprunteurs ont besoin de montants trop importants pour les petits prêteurs et pas assez importants pour les prêteurs institutionnels non bancaires, généralement moins de 100 millions d'euros.

L'opportunité de la dette privée
01.
Passage au crédit privé

Les prêteurs traditionnels continuant à se retirer des marchés commerciaux, le crédit privé a comblé le vide, et de plus en plus d'entreprises se tournent vers le crédit privé.
02.
Flux d'opérations sur le crédit privé

La demande globale de crédit privé émanant d'emprunteurs de haute qualité et le volume de fonds lévés devraient assurer un flux d'opérations important et permettre aux gestionnaires d'être très sélectifs.
03.
Prime d'illiquidité

Pour les investisseurs, les prêts privés de premier rang et les prêts unitranches offrent généralement une prime d'illiquidité et la différence peut être nettement plus importante pour les dettes opportunistes, les dettes d'actifs en difficulté et les dettes subordonnées.
  • La dette privée est passée du statut d'idée nouvelle à celui de courant dominant
  • Plus de 1 000 milliards de dollars d'encours de dette privée
  • Il propose des stratégies et des points d'accès pour tous les types d'investisseurs
  • Les émissions sur le marché de la dette publique ne sont accessibles qu'aux grandes entreprises
  • Le crédit privé est très flexible et peut répondre à la plupart des besoins.
  • Les entreprises européennes feront de plus en plus appel à des prêteurs non bancaires
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