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En 2020, l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) publiait une étude révélant que les investisseurs maîtrisant la fiscalité des SCPI obtenaient un retour sur investissement supérieur aux autres, de +0,40% pour être précis.
Vous l’aurez compris, dans le monde des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, connaître les règles du jeu permet de faire la différence. Alors, à travers cet article, nous nous lançons le défi de vous les faire apprécier, de vous expliquer leurs subtilités pour que vous ne les considériez plus comme un méli-mélo d’obligations barbantes, mais au contraire, comme un sujet à maîtriser pour mener à bien votre investissement.
Les 3 types de revenus financiers
Chaque type de revenus dispose de son propre mode de fonctionnement en matière de fiscalité. Alors, pour être en mesure de contrôler pleinement votre investissement, il faut bien avoir en tête à quoi ces derniers correspondent. Si vous n’êtes pas à l’aise avec la notion même de Société Civile de Placement Immobilier, nous vous invitons à parcourir cet article pour comprendre les bases : SCPI : définition.
Les revenus fonciers
Tout simplement, il s’agit de la part des loyers qui vous revient sur l’ensemble du parc immobilier. Le placement en SCPI vous donne le droit de percevoir ce revenu au même titre qu’un investisseur classique qui mettrait son bien en location.
Une fois que la Société Civile de Placement Immobilier a collecté les loyers, elle en déduit les charges : rémunération de la société de gestion, entretien des biens du parc immobilier, impôts fonciers… Puis elle verse la somme restante aux associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.
La plupart du temps, les revenus fonciers sont versés tous les trois mois par les SCPI. Mais mieux vaut se pencher sur les clauses avant d’investir, car il existe d’autres systèmes. Le choix de la fréquence n’est pas à prendre à la légère en tant qu’investisseur. Nous verrons pourquoi plus tard dans cet article.
Les dividendes
Contrairement aux revenus fonciers, le versement de dividendes n’est pas systématique. Pour que ce soit le cas, la Société Civile de Placement Immobilier doit avoir effectué des opérations spéciales lui ayant permis de générer des bénéfices.
Les cas déclenchant la perception de ce type de revenus sont très spécifiques. Mais pour vous donner une idée, par exemple, une SCPI peut réaliser une plus value en cédant à un promoteur ou à un particulier des droits à construire sur un terrain qu’elle détient. Dans ce cas précis, les bénéfices seraient redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Les plus-values immobilières
Quand une Société Civile de Placement Immobilier revend un bien en réalisant une plus-value, elle redistribue les gains aux investisseurs en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent.
Encore une fois, de la même manière qu’un investisseur classique qui empoche la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d’un bien qu’il a acheté quelques mois ou quelques années plus tôt.
L'imposition des revenus fonciers
Si vous avez pris le temps d’identifier une SCPI performante, il y a de grandes chances que vous perceviez régulièrement des revenus fonciers. Surtout si vous avez opté pour une SCPI de rendement. Passons à la loupe le mécanisme.
Les investisseurs bénéficiant de ce type de revenus doivent s’acquitter de deux paiements : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.
Le premier est soumis à un taux fixe de 17,2% établi depuis Janvier 2018.
Le second dépend de la situation de l’investisseur qui doit additionner toutes ses entrées financières, puis se référer au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour identifier son taux d’imposition. Taux pouvant considérablement varier en fonction de la tranche marginale d’imposition dans laquelle il se trouve : entre 0 et 45%. Bon à savoir : l’Etat cherchant à encourager l’investissement immobilier locatif, l’impôt n’est pas calculé sur la valeur réelle des revenus fonciers perçus. Un abattement de 30% est automatiquement appliqué en amont par l’administration fiscale, autrement dit, sur le montant des revenus fonciers bruts.
Aussi, il faut garder en tête que les intérêts d’emprunts que les détenteurs de SCPI s’engagent à reverser dans le cas où ils contractent un prêt immobilier ou utilisent un crédit à la consommation pour les acquérir sont déductibles des revenus fonciers.
Le conseil Openstone
En tant qu’investisseur, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel. Cette option vous offre un avantage considérable : la possibilité de substituer au montant de l’impôt sur le revenu la somme que vous avez consacrée au paiement des charges dont nous vous parlions plus tôt (rémunération de la société de gestion…).
Pour pouvoir en bénéficier, vous aurez l'obligation de tenir une comptabilité plus poussée. En revanche, pour ne pas vous retrouver en situation d’irrégularité, vous devrez faire preuve d’une grande rigueur et vous documenter pour maîtriser pleinement le sujet.
“ Opter pour le régime réel permet de payer moins d’impôts sur le revenu. ”
L'imposition des dividendes
Même si la perception de dividendes s’avère plus rare dans le monde des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ; en comprendre les rouages n’est pas un luxe.
Cette forme de revenus est soumise au prélèvement de la fiscalité sur les dividendes. Un impôt spécifique, qui par défaut, est retenu à la source, c’est à dire directement payé par la société de gestion qui pilote la SCPI au moment où elle déclare les dividendes. Ce taux s’élève à 12,8% pour les résidents français.
De plus, comme dans le cas des revenus fonciers, l’investisseur devra payer les cotisations sociales, au même taux de 17,2%, ainsi que les impôts sur le revenu. Cependant, il faut bien tenir compte du fait que ces prélèvements sont calculés sur la base des dividendes perçus, moins l’impôt retenu à la source évoqué dans le précédent paragraphe.
Le conseil Openstone :
Là aussi, vous pouvez décider d’activer une option. En choisissant le prélèvement forfaitaire unique ; au lieu de payer à la source le prélèvement sur les dividendes : soit 12,8% et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%, un prélèvement de 30% sera effectué sur les dividendes perçus. A quoi bon nous direz-vous ? En effet, 12,8% + 17,2% = 30%. Cela semble revenir au même. Sauf qu’avec cette option, si vous détenez vos parts de SCPI depuis plus de deux ans, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 40% sur les dividendes perçus, avec un seuil maximal de 4 000€ pour une personne seule.
Là aussi, si cette option vous intéresse, nous vous invitons à creuser pour bien comprendre ses subtilités. Si vous comptez effectuer des recherches, sachez qu’elle est aussi appelée “flat tax”.
Pour éviter tout quiproquo : que vous choisissiez l’option ou non, vous devez passer par la case déclaration de revenus. Ce troisième prélèvement étant obligatoire dans tous les cas.
“ Le prélèvement forfaitaire unique permet aux investisseurs détenant leurs parts depuis plus de deux ans de bénéficier d’un abattement de 40%. ”
L'imposition des plus-values immobilières
Maîtriser la fiscalité de cette troisième forme de revenus financier est essentiel, notamment si vous avez l’intention d’ investir dans une SCPI dite “de plus value”. Les règles ne sont pas les mêmes que dans le cadre d’une cession d’immeuble classique. Et encore une fois, plusieurs choix s’offrent à vous.
Par défaut, le détenteur de SCPI doit substituer au montant des plus-values immobilières qu’il réalise 19% d’impôts sur le revenus et 17,2% de cotisations sociales. Mais il peut aussi choisir d’adopter le prélèvement forfaitaire unique. Encore une fois, avec ce système, un taux global de 30% comprenant l’impôt sur le revenu et les cotisations sociales s’applique.
Troisième option envisageable si le calcul est favorable à l’investisseur : partir sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Pour identifier la meilleure façon de procéder, il faut avoir connaissance des deux types d’abattements qui peuvent s’appliquer sur le total des plus-values immobilières.
L’abattement pour durée de détention augmente au fil des années durant lesquelles l’investisseur possède un bien :
- 6% par an entre la sixième et les vingt et unième année
- 4% la 22ème
- 100% à partir de la 23ème
Information très importante, ce type d'abattement ne s’applique pas pour les investisseurs bénéficiant du prélèvement forfaitaire unique ni pour les SCPI étrangères, et ce même si le nombre d’années de détention est élevé. Un point d’attention à considérer sérieusement.
L’abattement pour frais et charges quant à lui permet de ne pas compter dans le montant imposable les frais destinés à l'acquisition et à la vente de la part de SCPI (paiement du notaire, frais d’agences… etc).
Le conseil Openstone
Accordez une attention toute particulière aux exceptions ne donnant pas le droit à certains types d’abattement. Nous avons cité les principales dans cet article, mais pour vous donner un autre exemple, l'abattement pour durée de détention ne s’applique pas dans le cas où le bien immobilier en question fait office de résidence secondaire.
“ L’abattement pour durée de détention n’est valable que pour les SCPI française ”
Les 5 règles d’or de l’investisseur lucide
L’achat de parts de SCPI est un temps fort dans la vie d’un investisseur. Vous l’aurez compris, avoir une bonne connaissance de la fiscalité des SCPI n’est pas un atout à abattre une fois l’investissement réalisé, mais plutôt en amont. En 2021, l’AFG (Association Française de la Gestion financière) a publié une étude démontrant que la fiscalité est considérée comme un critère déterminant par 85% des interrogés.
Maintenant que vous avez compris les subtilités propre aux différents types de revenus financiers que vous pourrez dégager, revenons sur les règles d’or qui vous permettront de faire la différence.
- Au moment de sélectionner votre SCPI, identifiez précisément les différents types de revenus qu’elle cherche à générer. Est-ce une SCPI de rendement ? Une SCPI de de plus-value ? Puis sélectionnez la plus adaptée à vos enjeux.
- Informez vous sur la fréquence de distribution des revenus financiers. Encore une fois, la plupart du temps, les SCPI procèdent à des versements trimestriels, mais ils peuvent très bien être réalisés mensuellement ou ponctuellement.
- Demandez-vous si la composition du parc immobilier détenu par la SCPI et le temps dont vous disposez vous permettront d’activer les options envisagées : régime réel, flat tax…
- Ne sélectionnez pas uniquement votre SCPI au regard de sa dimension fiscale. D’autres indicateurs, détaillés dans notre Guide du débutant, sont à prendre en compte : le taux d’occupation financier, le rendement net, le taux de distribution, ainsi que la variation de la valeur de la part. Pour faire votre choix, ne vous limitez pas au calcul de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Gardez en tête qu’en tant que détenteur de parts de SCPI, vous pouvez être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Ce site vous aidera à savoir si vous vous situez dans une tranche concernée.
Certes, les règles régissant la fiscalité des SCPI sont complexes. Mais mieux vaut faire l’effort de les comprendre. D’une part, cela vous permettra de ne pas commettre d’erreur au moment de votre déclaration de revenus, ce qui vous évitera de vous retrouver en situation de fraude fiscale.
Mais surtout, cela vous donnera la faculté de choisir vos SCPI avec plus de finesse ! Et si malgré tout vous ne vous sentez pas à l’aise, sachez que vous avez la possibilité de faire appel à un conseiller en gestion du patrimoine pour vous aider.
NB : Les SCPI ne sont pas réservées aux particuliers. Elles sont aussi accessibles aux personnes morales. Dans ce cas, d’autres régimes fiscaux s’appliquent.
