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Encore trop de formes d’investissements demeurent méconnues du grand public. Alors aujourd’hui, après vous avoir fait découvrir les SCPI et le Private Equity, nous souhaitons vous ouvrir les portes du Club deal Immobilier. Une pratique longtemps réservée aux initiés consistant à s’associer à d’autres investisseurs pour acquérir et valoriser un actif immobilier auquel on n’aurait pas eu accès seul de son côté.
En 2021, la société de gestion d’actifs française Amundi publiait une étude révélant le ticket d’entrée minimum généralement engagé par un investisseur dans ce type d’opération.
Roulements de tambour… Le montant s’élève à 200 000 euros. Mais en 2023, ce type d’investissement peut être expérimenté par tout investisseur en herbe, pourvu qu’il en maîtrise les risques, et sache identifier le bon partenaire. On vous explique.
Une forme d’investissement solide
On se réveille rarement le matin avec l’envie d’acheter un bien valant plusieurs dizaines de millions d’euros, comme un centre commercial, un hôpital ou une clinique. Vous associer à d’autres investisseurs pour former un club deal vous donne l’opportunité de prétendre à ce type de projet.
Quitte à enfoncer une porte ouverte, rappelons que du point de vue des investisseurs, rejoindre un club deal consiste à s’associer “juridiquement”, pour former une Société par actions simplifiées, ou une Société Civile Immobilière : pas simplement à mettre en commun leurs économies. Une fois cette action réalisée, ils procèdent à une levée de fonds (aussi appelée “tour de table”) lors de laquelle leurs apports sont rassemblés.
Passons en revue les trois principaux avantages de cette forme d’investissement alternative :
- Un fort potentiel de rentabilité : investir dans un club deal immobilier, c’est investir dans un projet d’exception, pouvant jouir, s’il aboutit, d’une rentabilité plus élevée que la moyenne. De manière générale, cette dernière oscille entre 7% et 10%. Un investissement de choix pour les particuliers qui souhaitent diversifier leur portefeuille, en évitant de miser sur trop de biens simultanément, comme ça peut être le cas avec les Société Civile de Placement Immobilier, même si la plupart des passionnés considèrent ces deux stratégies comme complémentaires.
- Un gain de temps précieux : contrairement à l’achat de bien classique, réputé pour la charge administrative conséquente qu’il implique, en optant pour le club deal, l’investisseur délègue cette tâche à une société de gestion. Idéal pour garder du temps pour soi, ses proches, et se concentrer en parallèle sur d’autres projets.
- Un risque mutualisé : par définition, le club deal consiste à investir à plusieurs. Par conséquent, si le projet n’est pas un succès à terme, et qu’il génère des pertes, un particulier n’a pas à les assumer seul. D’autre part, la société de gestion prend à sa charge les risques liés à la gestion quotidienne du bien. Par exemple, si ce dernier était destiné à être mis en location et qu’il ne l’est pas pendant une période prolongée, cela ne relève pas de la responsabilité des investisseurs.
“Investir dans un Club deal Immobilier, c’est miser à plusieurs sur un même projet à fort potentiel”
Un pari sur le long terme
Vous vous en doutez certainement, piloter l'acquisition et la valorisation d'un bien d’une telle envergure ne se fait pas en un claquement de doigts. Selon la nature du projet (transformation, achat / revente), il faudra patienter entre trois et quinze ans pour récolter le fruit de votre investissement. Ici, on vous expose les points de vigilance à garder en tête compte tenu de la nature long termiste de l’investissement en club deal.
Certes, le marché immobilier a la réputation d’être plus stable que la moyenne. Mais anticiper ses fluctuations sur la durée s'avère complexe. Un investisseur lucide doit avoir conscience qu’il risque de perdre le capital investi dans un club deal immobilier.
A ce titre, il est recommandé de ne pas y engager plus de 5% de son patrimoine. Certes, en confiant la gestion du projet à une équipe d’experts spécialisée, on maximise ses espoirs de rendement, mais le risque zéro n’existe pas.
Aussi, il faut savoir que dans la plupart des cas, la somme investie ne peut pas être récupérée par l’investisseur quand bon lui semble. Il faut attendre que le projet aboutisse ou qu’une situation exceptionnelle se présente.
Par exemple, dans le cas où une proposition de rachat interviendrait pendant le déroulement du projet. Mieux vaut tenir compte de cette mécanique avant d’investir. Un particulier faisant face à un manque de liquidité ne pourra pas miser son club deal pour se renflouer.
“Il est recommandé de ne pas investir plus de 5% de son patrimoine dans un Club deal Immobilier”
3 conseils pour les investisseurs en herbe
Cette partie s’adresse à vous chers investisseurs passionnés. Vous qui souhaitez tenter l’expérience mais qui n’avez pas l’intention de mettre en jeu une somme à six chiffres. Rassurez-vous, vous n’aurez pas besoin de débourser autant pour expérimenter. Loin de là. Voici trois conseils qui vous permettront de prendre vos marques sans mettre vos économies en péril.
Conseil n°1 : "Choisissez le bon partenaire"
On encourage généralement les particuliers qui souhaitent se lancer à investir une centaine de milliers d’euros - pas nous, mais cela, vous vous en doutiez - en mettant en avant un argument presque convaincant, il faut l’admettre : “si vous êtes prêts à investir une telle somme dans un appartement, alors pourquoi pas dans un club deal immobilier ?”. Certes, mais le club deal ne permet pas de devenir propriétaire direct. Sauf dans certains cas très spécifiques.
Les logiques sont différentes et complémentaires. Nous considérons qu’il n’est pas juste de les mettre en opposition de cette manière. De plus, il est tout à fait possible de s’essayer au club deal à moindre coût. Vous pouvez tenter l’expérience à partir de 200€ en sollicitant un partenaire comme Openstone.
Conseil n°2 : "Pensez à la finalité de votre investissement"
D’abord, il faut savoir qu’il existe deux types de club deals, chacun optimisés pour atteindre des objectifs précis : le club deal de capitalisation qui vise à générer un retour sur investissement à la fin du projet, et le club deal de distribution de revenus, qui vise à dégager un bénéfice rapidement pour en reverser une partie de façon trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Mieux vaut prendre le temps de choisir le scénario le plus adapté à sa stratégie financière.
D’autre part, nous conseillons aux investisseurs de réfléchir au sens profond du projet dans lequel ils s’engagent. “Quel type d’actifs immobiliers ai-je envie de développer ?” “Pour quelle raison ?”. Si cette démarche peut permettre d’être aligné avec ses valeurs, elle permet aussi de renforcer ses chances de générer des bénéfices. Sortons de l’abstraction.
Par exemple, en investissant dans la rénovation de passoires thermiques, vous luttez indirectement contre le réchauffement climatique, mais de plus, en misant sur le succès d’un projet qui va dans le sens des directives européennes, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que le projet aboutisse.
Conseil n°3 : "Passez les clauses du contrat à la loupe"
On peut facilement se laisser happer par les nombreux avantages de l'investissement en club deal : pas de taxe foncière, d'assurance PNO, de charge de copropriété, de charge d’entretien, ni de frais de gestion locative… Mais attention à ne pas mettre de côté ses bons réflexes.
Il est conseillé de prendre le temps de lire entre les lignes. D’autant plus que toutes les formes de club deal ne sont pas réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers. Il faut bien veiller à identifier le pourcentage alloué à la rémunération de l'analyse de la société de gestion, qui en fonction des opportunités, devrait se situer entre 0% et 5%.
Aussi, il faut savoir que dans le cadre d’un club deal de distribution, aucune exonération d’impôts sur le revenu n’est envisageable, car les revenus générés sont considérés comme des revenus fonciers.
L’investissement en club deal immobilier n’est plus réservé aux initiés. Au contraire, il se démocratise de jour en jour et peut permettre aux particuliers de diversifier leur patrimoine en misant sur le développement de projets porteurs de sens.
Cette forme d’investissement peut vous offrir l’occasion de vivre une véritable aventure d’investissement, en jouant un rôle important dans la gouvernance d’un projet immobilier, sans avoir à gérer vous-même son développement opérationnel. Une expérience qui vaut le détour pour les investisseurs lucides souhaitant explorer de nouveaux horizons.
